Wohnung vermieten in Österreich

Vermietung | Verpachtung | Bestimmungen

Grundsätzlich kann jede Person unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen und etwaiger vertraglicher Beschränkungen - beispielsweise durch ein Untermietverbot, wenn man selbst Mieter ist - eine Immobilie vermieten:

• Besitzern eines Wohnobjekts steht es frei, dieses zu vermieten.
• Konkret können Wohnungs- und Hauseigentümer unter Berücksichtigung der gesetzlichen Regelungen und Pflichten die betreffende Immobilie jederzeit vermieten.
• Das gilt auch für die Verpachtung von Immobilien.

Privatvermietung | Gewerbliche Vermietung | Abgrenzung

Grundsätzlich unterliegen die Einkünfte, die durch Vermietung erzielt werden, der Einkommensteuer. Das gilt genauso für die entgeltliche Überlassung in Form einer Verpachtung.

Bezüglich Art der Vermietung und Rahmenbedingungen, in welchen die Vermietung stattfindet, muss aber zwischen privater und gewerblicher Vermietung unterschieden werden:

Privatvermietung

Grundsätzlich gilt: Sobald Sie eine Wohnung im Inland mehrmals oder über einen längeren Zeitraum vermieten, gelten Sie als Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuerrechts:

• Dazu müssen Sie kein Unternehmen gründen, sehr wohl aber einen Erklärungswechsel zur Einkommensteuer beim Finanzamt beantragen.
• Das fällt nur bei Unterschreiten der Grenze, siehe unten, weg.

Wenn die Einkünfte aus der Vermietung unter einer bestimmten Grenze liegen, dann muss keine Einkommensteuererklärung abgegeben werden:

• Wenn neben anderen steuerpflichtigen Einkünften jene aus der Vermietung unter 730 Euro im Jahr liegen und die Summe der steuerpflichtigen Einkommen unter 12.000 Euro bleibt, entfällt die Verpflichtung zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung.
• Beträgt das Einkommen insgesamt nicht mehr als 11.000 Euro im Jahr, entsteht keine Einkommensteuerpflicht.

Außerdem ist bei privater Vermietung zu beachten, in welchem Ausmaß und in welchen Rahmenbedingungen diese stattfindet:

• Zu privaten Einkünften aus Vermietung zählt die reine Zimmervermietung ohne Nebenleistungen (z.B. Frühstück, Reinigung oder andere Nebenleistungen).
• Das gilt aber nur bei Vermietung von maximal zehn Fremdenbetten.
• Werden mehr als zehn Fremdenbetten vermietet, wird eine gewerbliche Vermietung angenommen und die Einkünfte daraus werden dementsprechend als Einkünfte aus einem Gewerbebetrieb angesehen.
• Aber - auch die Appartmentvermietung und Vermietung von Ferienwohnungen kann unter die private Vermietung fallen: Wenn bis zu fünf Appartments mit Kochgelegenheit laufend oder auch zeitweise kurzfristig vermietet werden, ohne dass dabei weitere Nebenleistungen wie Verpflegung erbracht werden. Das gilt beispielsweise aufgrund einer Erkenntnis des Bundesfinanzgerichts auch für den klassischen Urlaub auf dem Bauernhof. Mehr dazu im nachfolgenden Kapitel.

Beschränkungen

Bei privater Vermietung sind aber auch allfällige Beschränkungen oder Verbote zu beachten: Wenn Mieter ihre Mietwohnung privat weitervermieten möchten, muss das durch die Besitzer gestattet sein und diese Überlassung an Dritte darf nicht durch ein im Mietvertrag festgelegtes Untermietverbot untersagt sein.

Gewerbliche Vermietung

Sofern es sich bei der jeweiligen Vermietung um keine Privatvermietung handelt, sondern gewerbliche Interessen dahinterstehen, kann entsprechend auch von der gewerblichen Vermietung gesprochen werden.

Die gewerbliche Vermietung bedeutet eine Überlassung zur gewinnorientierten Nutzung von Räumlichkeiten, gegebenenfalls inklusive Bereitstellung von vorhandenen Betriebsmitteln bzw. (technischer) Ausstattung.

Im Regelfall geschieht die gewerbliche Vermietung anhand eines Pachtvertrags und zeigt fast ausnahmslos eine gewerbliche Nutzung des jeweiligen Objekts an, während ein Mietvertrag sowohl für private als auch kommerzielle Vermietung herangezogen werden kann. Bei gewerblicher Vermietung wird daher auch von Verpachtung gesprochen.

Das heißt, die Definition als gewerbliche Vermietung richtet sich vorwiegend nach den folgenden Aspekten:

• Rahmenbedingungen der Vermietung
• Größenordnung der Vermietung
• Kommerzielles Interesse als Impulsgeber zur Vermietung
• Gewerbliche Ausgestaltung: Vermietung als Geschäftsmodell, etwa eines Unternehmers

Auch für die Behandlung als gewerbliche Vermietung bestimmend ist das Ausmaß der Vermietung:

• Zu Einkünften aus einem Gewerbebetrieb zählt die Zimmervermietung (Beherbergung) mit Nebenleistungen (z.B. Verpflegung bei Vermietung von mehr als 10 Betten, tägliche Reinigung bei Vermietung von mehr als 10 Betten, etc.).
• Daher gilt: Wenn gleichzeitig zur Vermietung von Wohnraum auch Dienstleistungen erbracht werden, die üblicherweise mit der Beherbergung in Zusammenhang stehen, dann liegt eine gewerbliche Vermietung vor.

Ferienwohnungen | Urlaub bei land- & forstwirtschaftlichen Betrieben

Ist die Vermietung von Apartments, Ferienwohnung und die Vermietung in Form von Urlaub auf dem Bauernhof nun eigentlich eine private Vermietung oder fallen diese Einkünfte automatisch unter gewerbliche Einkünfte, weil es sich generell um eine gewerbliche Vermietung handelt?

Diese wichtige Frage in Sachen Art der Vermietung und steuerrechtlicher Rahmenbedingungen bedarf einer genaueren Betrachtung:

Insbesondere bei Urlaub auf dem Bauernhof findet diese Vermietung bei einem Gewerbebetrieb gemäß § 21 EStG statt, weil es sich um einen land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb mit entsprechenden Einkünften handelt. Diese unterliegen dementsprechend gemäß § 2 EStG der Einkommensteuer und gelten als gewerbliche Einkünfte, weil sie aus einer gewerblichen Tätigkeit stammen.

• Nun könnte man also annehmen, dass das automatisch auch für die Einkünfte aus einer Vermietung von Apartments, Ferienwohnungen und im Zuge von Urlaub auf dem Bauernhof gilt.
• Hier kommt aber die Erläuterung zur Einkunftsart bei Vermietung von bis zu fünf Apartments durch das Bundesfinanzgericht ins Spiel.

Im Zuge der hier angesprochenen Vermietung muss nach Umfang und Rahmenbedingungen abgegrenzt werden - das gilt sowohl für Apartment- und Ferienwohnungsvermietung, als auch für Urlaub auf dem Bauernhof:

• Wenn bis zu 5 Apartments (Ferienwohnungen) ohne zusätzliche Erbringung von Nebenleistungen wie Verpflegung vermietet werden, dann ist diese Vermietung gemäß Bundesfinanzgericht als private Vermietung anzusehen.

Konkret:

Die allgemein bekannte Bezeichnung als „Urlaub auf dem Bauernhof“ bewirkt noch nicht, dass diese Vermietung automatisch als Vermietung von Ferienwohnungen im gewerblichen Kontext der landwirtschaftlichen Tätigkeit anzusehen ist:

• Um als Nebentätigkeit zur Land- oder Forstwirtschaft zu zählen, müssen die für einen Bauernhof typischen und eben diesem "Urlaub auf dem Bauernhof“ seine besondere Attraktivität verleihenden Einrichtungen vorhanden sein.
• Die bloße Vermietung von Apartments durch Land- oder Forstwirte ist seitens der Finanzverwaltung den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 28 EStG zuzuordnen und nicht den gewerblichen Einkünften aus der Land- oder Forstwirtschaft, solange die Vermietung nicht im Rahmen des Gewerbebetriebes erfolgt.
• In den Einkommensteuerrichtlinien ist auch festgehalten, dass das kurzfristige Vermieten von fünf mit Kochgelegenheiten ausgestatteten Appartements im Regelfall noch keine gewerbliche Betätigung darstellt.
• Daher ist die bloße Vermietung von bis zu fünf Apartments oder Ferienwohnungen ohne Nebenleistungen noch nicht als gewerbliche Vermietung anzusehen, sondern stellt eine private Vermietung dar.

Vermietung | Sinnhaftigkeit

Die Frage nach Vorteilen der Vermietung einer Eigentumswohnung oder einer geerbten Immobilie kann nur mit Blick auf bestimmte Kriterien im individuellen Fall beantwortet werden:

• Welche Rendite ist im Zuge der Vermietung zu erwarten?
• Kann das durch die Vermietung gebundene Eigenkapital möglicherweise auf anderem Wege gewinnbringender investiert werden?
• Ist es geplant oder zumindest möglich, dass Sie die Immobilie in Zukunft für Eigenbedarf nutzen möchten?
• Mit welchen Kosten ist im Zuge von anstehenden Erhaltungsarbeiten zu rechnen?
• In welchem Zustand befindet sich die Immobilie?
• Welche Ausstattungsmerkmale bietet die Immobilie?
• Welche Merkmale bietet die Immobilie in Bezug auf die örtlichen Gegebenheiten und welches Bild ergibt dieser Vergleich?
• Wie einfach oder schwer ist die Immobilie zum angestrebten Preis zu vermieten?
• Welche Marktsituation im regionalen Umfeld ist gegeben?
• Wie sieht es mit der Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien aus?

Für jede geplante Vermietung ist es unbedingt zu empfehlen, eine detaillierte Kalkulation durchzuführen und alle Faktoren und möglichen Kostenquellen genau zu betrachten.

Emotionale Faktoren sollten eine sehr untergeordnete Rolle spielen - es zählen einzig und allein Potenzial und Risiko in Sachen zu erwartender Einnahmen und notwendiger Ausgaben.

Vermietung | Steuerrecht

Die Einkünfte aus einer vermieteten Immobilie, das betrifft konkret Grundstücke, Gebäude oder Wohnungen, unterliegen der Einkommenssteuer. Deshalb muss einerseits die Einkommenssteuererklärung und andererseits die gesonderte Beilage für diese Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung beim Finanzamt abgegeben werden.

Je nach Form der Vermietung als Private oder Gewerbliche unterliegen die daraus resultierenden Umsätze verschiedenen steuerrechtlichen Bestimmungen und Abgaben.

Alle Details zur Versteuerung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung erfahren Sie hier:

Kurzfristige Vermietung | Eigentumswohnungen & Mietwohnungen

Der Gedanke ist verlockend: Die eigene Wohnung kurzfristig an zahlungskräftige Touristen überlassen und damit Geld verdienen, solange man die Wohnung selbst nicht nutzt. Bei einer solchen zeitweisen und kurzfristigen Vermietung über Plattformen wie Airbnb müssen aber unbedingt einige Punkte beachtet werden, damit am Ende keine bösen Überraschungen entstehen.

Bevor die Vermietung überhaupt angegangen werden kann, muss geprüft werden, ob diese aufgrund der vertraglichen Bestimmungen überhaupt möglich ist:

Mietwohnungen

Bei Mietwohnungen kommt es einerseits darauf an, ob der Vertrag und damit die Wohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen und ob andererseits eine solche Vermietung über Airbnb nicht schon im Mietvertrag ausgeschlossen ist - ein überwiegender Teil der Mietverträge schließt eine Untervermietung explizit aus.

Eigentumswohnungen

Bei Eigentumswohnungen kommt es auf den Wohnungseigentumsvertrag und die darin festgelegte Widmung der Immobilie an. Im Regelfall sind Eigentumswohnungen in den meisten Fällen für die Nutzung zu Wohnzwecken ausgerichtet und daher auch mit der Widmung zu Wohnzwecken - das schließt Laut OGH ist eine Vermietung für touristische Zwecke aus.

Die Vermietung für touristische Zwecke bedarf einer Umwidmung des Objekts, z.B. für "Nutzung zu Ferienzwecken" - dabei müssen aber alle Miteigentümer zustimmen.

Weiters sind die folgenden Aspekte zu beachten:

Privatvermietung & gewerbliche Vermietung

In Österreich fallen sämtliche Tätigkeiten unter die Gewerbeordnung, wenn diese regelmäßig, auf eigene Rechnung und mit einer Gewinnerzielungsabsicht verfolgt werden.

Im Grunde kann die Vermietung über Airbnb und vergleichbare Plattformen in Form der Zimmervermietung mit Gewerbeschein oder ohne Gewerbeschein erfolgen:

• Wenn Sie auf Airbnb eine Wohnung gewinnbringend und regelmäßig vermieten wollen, dann handelt es sich um eine Tätigkeit, für die eine Gewerbeberechtigung nötig ist.

• Wenn es sich um eine bloße Raumvermietung ohne Verpflegung, Wäscheservice und sonstige Dienstleistungen handelt, ist dafür kein Gewerbeschein nötig.

Steuern & Abgaben

Je nach Umfang der Vermietung und Höhe der Einkünfte müssen auch Umsatzsteuer und Einkommensteuer ans Finanzamt abgeführt werden.

In Sachen Abgaben beachtet werden, dass es durch den Vermieter abzuführende regional unterschiedliche Tourismusabgaben wie Orts- oder Kurtaxe gibt.

Maklerkosten | Auftraggeberprinzip

Zu einer grundlegenden Änderung für Vermieter wird es in Österreich in Sachen Vermittlung an potenzielle Mieter durch Immobilienmakler kommen:

Das Bestellerprinzip - auch Auftraggeberprinzip - wird voraussichtlich ab Januar 2023, spätestens aber mit Frühjahr 2023, Gültigkeit erlangen:

• Aufgrund dieser gesetzlichen Regelung muss der erste Auftraggeber eines Maklers die anfallende Maklergebühr, das sind die allgemein als Maklerprovision bekannten Kosten, zahlen.
• Dabei muss der jeweilige Auftraggeber die Gebühr alleine und vollständig übernehmen.

Vermietung | Vorschriften

Sowohl bei Vermietung als auch bei Verpachtung oder Verkauf einer Immobilie in Österreich sind Sie als Vermieter, Verpächter oder Verkäufer dazu verpflichtet, einen Energieausweis vorzulegen.

Diese Vorschrift gilt für Gebäude oder Nutzungsobjekte und betrifft daher:

• Häuser
• Wohnungen
• Geschäftsräumlichkeiten

Der Energieausweis ist ein Dokument, das künftige Mieter über die zu erwartenden Verbrauchskosten informiert. Dabei ist zu beachten:

• Diese Informationspflicht gilt grundsätzlich bereits für und in Immobilieninseraten.
• Daher muss dem potenziellen Mieter, Pächter oder Käufer bereits Einsicht in den Energieausweis gewährt werden, bevor dieser den betreffenden Vertrag unterzeichnet.

Vermietung | Verpachtung | Ablauf

Die erste Überlegung sollte immer der Frage gewidmet sein, ob sich im individuellen Fall die Vermietung auch lohnt, vorrangig in mittel- und langfristiger Hinsicht, oder ob ein Verkauf besser wäre. Diese entscheidende Frage sollte als Erstes sehr gut überlegt und abgewogen werden.

Wenn es sich so darstellt, dass die Vermietung lohnt, können Sie sich den nächsten Schritten widmen. Zunächst können Sie sich auf die Suche nach einer Hausverwaltung begeben, wenn Sie das Prozedere des Vermietens nicht selbst übernehmen und abwickeln möchten. Dabei müssen Kosten und Nutzen entsprechend abgewogen werden.

Weiters wird dann ein Mietpreis festgelegt - welcher Preis für die Vermietung des betreffenden Objekts angemessen ist, können Sie anhand der alle zwei Jahre an die Inflation angepassten Richtwerte und der ortsüblichen Mietpreise herausfinden.

Konkret empfiehlt sich bei der Vermietung eine strukturierte Vorgehensweise, wobei die folgenden Schritte sinnvoll sind:

Vermietung und Verpachtung | Steuerliche Abschreibung

Um die durch Vermietung oder Verpachtung einer Immobilie bedingte Wertminderung dieser zu berücksichtigen, kann für die Immobilie eine Absetzung für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden. Zu beachten:

• Die AfA bei Immobilien ist kein Richtwert, sondern ein gesetzlich festgelegter Prozentsatz!
• Außerdem gibt es Ausnahmen von der gesetzlich geregelten Abschreibung.

Diese steuerliche Absetzbarkeit richtet sich nach den Herstellungs- und Anschaffungskosten der betreffenden Immobilie. Je nach Zeitpunkt der Erstvermietung oder -verpachtung gelten unterschiedliche Regelungen und Prozentsätze.

Vermietung und Verpachtung | Steuerrecht

Wenn im Zuge einer Vermietung laufend Verluste anstatt von Gewinnen entstehen, nennt sich das im Steuerrecht "Liebhaberei".

Wenn dieser Fall zutrifft, wird die Vermietung von der Finanzbehörde nach folgendem Gesichtspunkt geprüft:

• Ob überhaupt die Absicht und die Möglichkeit bestehen, mit der Tätigkeit einen Gesamtgewinn zu erzielen.

Ist kein Gesamtgewinn zu erwarten, wird die Tätigkeit als „Liebhaberei“ eingestuft. Das hat für den Vermieter steuerliche Konsequenzen.

Vermietung | Immobilienmakler

Wenn Sie für die Vermietung Ihrer Immobilie und die Abwicklung der Schritte im Vorfeld dieser einen Makler beauftragen, kann sich das durchaus für Sie auszahlen - insbesondere unter folgenden Gesichtspunkten:

Vermietung | Mieter | Auswahl

Bei einer Vermietung gibt es Risikopotenziale in Bezug auf künftige Mieter, die man tunlichst vermeiden möchte. Vor allem gilt es zu verhindern, dass man an Mietnomaden gerät oder anderweitig durch Umstände oder Eigenschaften beim potenziellen Mieter Probleme ins Haus stehen.

Damit Sie sich von Anfang so weit wie möglich absichern können, sollten Sie sich vom potenziellen Mieter entsprechende Nachweise und Auskünfte geben lassen. Insbesondere durch die folgenden Daten können Sie sich schon ein klareres Bild der Person und ihrer zu erwartenden Mietereigenschaften bilden:

• Gehaltsnachweise bzw. Nachweise über vorhandene regelmäßige Einkünfte
• Selbstauskunft des Mieters
• Kopie der Ausweisdokumente, Personaldokumente

Um weiteres Risikopotenzial einzugrenzen und allfällig relevante Informationen zu erlangen, ist es auch zu empfehlen, sich nach Möglichkeit bei anderen Vermietern regional umzuhören und sich mit diesen entsprechend auszutauschen.

• Außerdem sollte bei Unstimmigkeiten in der Person oder den Unterlagen des potenziellen Mieters unbedingt sofort genauer nachgefragt und entsprechende Auskunft eingeholt werden.

Vermietung | Vertrag

Der Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten sowohl der Vermieter als auch der Mieter.

Bei vielen Vermietungen kommt das Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung, in dem die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Vermietung und die grundsätzlichen Rechte und Pflichten für beide Seiten geregelt sind:

• Dabei spricht man vom Vollanwendungsbereich des MRG.
• Für Vermietungen, die laut § 1 MRG in den Geltungsbereich fallen, gibt diese gesetzliche Grundlage die Bestimmungen vor.

Abseits des Gültigkeitsbereichs des MRG haben Vermieter in Sachen Mietvertrag und darin gefasster Regelungen in manchen Punkten mehr Spielraum.

Es ist also immer zu prüfen, ob die Vermietung des jeweiligen Objekts in den Anwendungsbereich, das heißt entweder Voll- oder Teilanwendungsbereich, des MRG fällt und sich daher entsprechend gänzlich oder teilweise nach den Bestimmungen dieser Gesetzgebung zu richten hat.

Vermietung | Mietpreis

Eine der wichtigsten Fragen beim Vermieten ist die Frage nach der Miethöhe - sowohl bezüglich angemessener als auch hinsichtlich zulässiger Höhe des Mietzinses, der im Mietvertrag vorgeschrieben wird.

Die Gesamtmiete setzt immer aus den folgenden Komponenten zusammen:

• Hauptmietzins
• Betriebskosten
• Allfällige besondere Aufwendungen, z.B. Betriebskosten für den Aufzug (anteilig)
• Angemessenes Entgelt für mitvermietete Einrichtungsgegenstände
• Umsatzsteuer (im Regelfall iHv 10 %. Für Posten wie Möbel, Wärme- und Energielieferungen sowie Garagen und KFZ-Stellplätze beträgt die USt 20 %)

Wie hoch nun der Hauptmietzins sein darf, hängt hauptsächlich von der Frage ab, ob die Immobilie in den Vollanwendungsbereich des MRG fällt. Wenn das der Fall ist, wird je nach Merkmalen der Wohnung eine der folgenden drei Mietzinsarten herangezogen:

1. Kategoriemietzins
2. Angemessener Mietzins
3. Richtwertmietzins

Für Kategorie- und Richtwertmietzins ist ausschlaggebend, in welche Kategorie die Immobilie aufgrund ihrer Merkmale und Beschaffenheit eingestuft ist. Dennoch gibt es auch dabei viele Spezialbestimmungen und Ausnahmen, die zu einem abweichenden Mietzins führen können.

Befristungsabschlag:
Zu beachten ist, dass bei einer zeitlichen Befristung des Mietverhältnisses im Regelfall auch sogenannte Befristungsabschläge vom Hauptmietzins vorgesehen sind.

Kategoriemietzins

Für die Kategoriebeträge in der Miete wird gemäß § 15a MRG in die vier Ausstattungskategorien A, B, C und D mit jeweiligen Merkmalen, siehe unterhalb, unterteilt.

Angemessener Hauptmietzins

Der angemessene Hauptmietzins gilt für Wohnungen, die folgende Merkmale erfüllen:

• Die Wohnung muss aufgrund einer nach dem 8. Mai 1945 erteilten Baubewilligung neu geschaffen worden sein.
• Sie befindet sich in einem denkmalgeschützten Gebäude.
• Der Vermieter hat nach dem 8.5.1945 erhebliche Eigenmittel zur Erhaltung aufgewendet.
• Die Wohnung gehört der Kategorie A oder B an.
• Die Wohnung hat mehr als 130m².
• Der Vermieter muss eine solche Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch den Vormieter wieder vermieten.
• Werden Verbesserungsarbeiten durchgeführt, verlängert sich die Frist um ein Jahr.
• Für die Wohnung wurde mit der Zustimmung des Mieters eine nachträgliche schriftliche Mietzinsvereinbarung nach einer mindestens einjährigen Dauer eines unbefristeten Mietverhältnisses getroffen.

Beim angemessenen Hauptmietzins muss es sich weiters um einen Betrag handeln, der für die Wohnung nach Größe, Art, Lage, Beschaffenheit, Ausstattungs- und Erhaltungszustand als angemessenen anzusehen ist. Die Errechnung dabei geschieht durch Vergleich von ortsüblichen Mietzinsen vergleichbarer Wohnungen.

Erhöhter Hauptmietzins

Eine Ausnahme bei der zulässigen Höhe des Mietzinses kann es in bestimmten Fällen in Häusern, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen, geben:

• Beispielsweise kann wegen Verbesserungsarbeiten ein erhöhter Hauptmietzins bei Gericht oder der Schlichtungsstelle beantragt werden.
• Dieser erhöhte Hauptmietzins ist jedoch nur zeitlich begrenzt möglich.
• Gericht oder Schlichtungsstelle bestimmen die notwendige Erhöhung für jeden einzelnen Mietgegenstand im betreffenden Gebäude.
• Der erhöhte Hauptmietzins muss auch dann vom Mieter bezahlt werden, wenn er über der Richtwert- beziehungsweise der Angemessenheitsgrenze liegt.

Richtwertmietzins

Der Richtwertmietzins wird für Wohnungen herangezogen, für die keine Kategorieobergrenzen gelten und kein angemessener Mietzins verlangt werden kann. Der Richtwertmietzins stellt dabei keine Höchstgrenze für den Mietpreis dar, sondern ist eine Norm, die für eine Wohnung mit bestimmten Merkmalen festgelegt wird. Die mietrechtliche Normwohnung erfüllt die folgenden Merkmale:

• Ausstattungskategorie A
• Wohnungsgröße zwischen 30m² und 130m²
• Die Wohnung befindet sich in einem gut erhaltenen Gebäude
• Die Liegenschaft befindet sich in durchschnittlicher Lage

Von den allgemeinen Richtwerten werden dann die jeweilige Wohnung geltende Zu- oder Abschläge hinzugerechnet oder abgezogen:

• Für die Wohnumgebung
• Für die Lage im Haus
• Für die vorhandene Ausstattung der Wohnung
• Für den Erhaltungszustand des Hauses
• Für vorhandene Gemeinschaftseinrichtungen

Wenn die Wohnung aufgrund der Ausstattungsmerkmale nicht der Kategorie A entspricht, kommt es zu Abschlägen:

• Bei Kategorie-B-Wohnungen, z.B. wegen fehlender Etagenheizung, ist ein Abschlag von 25 % und
• bei Kategorie-C-Wohnungen, z.B. wegen fehlendem oder nicht zeitgemäßem Bad, ein Abschlag von 50 % vom Richtwert vorzunehmen.

Quelle der Angaben: Sozialministerium (BMSGPK)

Vermietung | Kündigung

Hinsichtlich Kündigung eines Mietvertrags gibt es grundsätzlich die folgenden Möglichkeiten, das Mietverhältnis zu beenden:

• Befristete Mietverträge enden mit Ablauf der vertraglich vereinbarten Frist (Mietdauer).
• Sowohl Vermieter als auch Mieter können das Mietverhältnis kündigen.
• Vermieter und Mieter können unter bestimmten Bedingungen die vorzeitige und fristlose Auflösung des Mietvertrags erklären.
• Alle Mietverträge können jederzeit einvernehmlich beendet werden

In Sachen vermieterseitiger Kündigung eines Mietverhältnisses kommt es zunächst darauf an, ob die Wohnung und damit der Mietvertrag dem MRG unterliegt - denn:

• Mietverträge, die dem MRG unterliegen, können nur aus bestimmten Gründen gekündigt werden.

Kündigungsgründe laut MRG

Hier gelten die gesetzlichen Kündigungsgründe gemäß § 30 MRG. Der Anlass zur Kündigung muss einem dieser wichtigen Gründe entsprechen, damit die Kündigung auch zulässig ist. Vor allem sind das:

• Eigenbedarfskündigung: Bei begründetem Eigenbedarf können gemäß § 30 MRG auch unbefristete Mietverträge gekündigt werden. Damit kann der Vermieter die Wohnung selbst nutzen oder Familienangehörigen zur Nutzung überlassen.
• Kündigung aufgrund von Mietschulden: Sofern der Mieter nicht auszieht, mit anschließender Räumungsklage.
• Nachteiliger Gebrauch: Eine Kündigung bei nachteiligem Gebrauch der Wohnung erfolgen. Dieser liegt vor, wenn der Mieter das Wohnobjekt stark vernachlässigt oder durch unsachgemäßen Gebrauch Schäden oder Gefahren, z.B. Brandgefahr durch nicht beseitigten Unrat, verursacht.

Kündigung unbefristeter Mietvertrag

Bei einem unbefristeten Mietvertrag muss auch schriftlich oder gerichtlich, je nach Grund, gekündigt werden. Zu beachten ist dabei die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist. Außerdem:

• Unbefristete Mietverträge außerhalb des MRG können unter Einhaltung der Fristen ohne Angabe von Gründen vom Vermieter gekündigt werden.

Kündigung befristeter Mietvertrag

Bei befristeten Mietverträgen, die dem MRG unterliegen (Voll- oder Teilanwendungsbereich), kann nach folgendem Schema gekündigt werden:

• Nach Ablauf eines Jahres der ursprünglich vereinbarten oder verlängerten Dauer des Mietverhältnisses.
• Gerichtlich oder schriftlich.
• Unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist.
• Immer zum Monatsletzten.

Kündigung außerhalb des MRG

Wenn der Mietvertrag befristet ist und zur Gänze aus dem MRG ausgenommen ist, dann gilt grundsätzlich:

• Der Vertrag endet erst mit dem Ablauf der Befristung.
• Enthält der befristete Mietvertrag keine Regelung zur vorzeitigen Kündigung, dann hat man keine Möglichkeit zur vorzeitigen Vertragsauflösung.
• Ist die Möglichkeit der vorzeitigen Kündigung im Vertrag verankert, dann gilt diese vertragliche Vereinbarung.
• Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung des Vertrags ist möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, z.B. die unsachgemäße Benutzung der Wohnung oder eine Unbewohnbarkeit dieser.